Venta de vivienda protegida
El objetivo de la vivienda protegida es facilitar el acceso a una vivienda en condiciones más ventajosas a las existentes en el mercado de vivienda libre. De esta forma, se trata de facilitar que aquellos colectivos sociales con mayores dificultades también puedan acceder a una vivienda.
La vivienda protegida se define en función de los requisitos y características que debe cumplir, y que estarán vigentes durante todo su régimen legal de protección (período de tiempo durante el cual es protegida), precio máximo de venta (renta en caso de alquiler), superficies máximas, destino y uso de la vivienda u ordenación técnica.
Así, mientras dure su régimen legal de protección contarán con una serie de limitaciones y controles administrativos que velen por su adecuado uso y el cumplimiento del fin social que persiguen.
Hasta que no se haya extinguido el régimen legal de protección de una vivienda (o que de forma voluntaria se solicite su descalificación), ésta deberá someterse a las limitaciones existentes.
La transmisión de vivienda protegida no implica la extinción del Régimen Legal de Protección, continuando éste hasta la finalización del período establecido en cada caso.
Por último, la Comunidad de Madrid puede ejercer el Derecho de Tanteo y Retracto en las segundas o posteriores transmisiones onerosas de vivienda protegida cuando se halle ubicada en alguno de los municipios recogidos en la Orden 2907/2005, de 23 de septiembre. De esta forma se pretende evitar el fraude en el mercado de vivienda protegida de segunda mando.
Descalificación de Vivienda Protegida
Por descalificación se entiende la extinción anticipada del Régimen Legal de Protección de las viviendas protegidas
1. Régimen Legal de Protección
2. ¿Qué es la Descalificación?
3. Requisitos
4. Tramitación
5. Descarga de Solicitudes y Registro Telemático
Régimen Legal de Protección:
Las viviendas protegidas poseen un régimen legal de protección que se refiere a las características, requisitos y limitaciones a los que han de someterse. En particular:
*Están sujetas a unos límites máximos en cuanto a su superficie y precio de venta y de renta.
* Se deben destinar a domicilio habitual y permanente, sin que puedan destinarse a segunda residencia o cualquier otro uso.
* Para cualquier obra o reforma es necesario solicitar autorización a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación.
Han de ajustarse a la normativa estatal y autonómica en materia de edificación y, además, debe cumplir con las normas técnicas de diseño y calidad específicas para las Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid.
¿Qué es la Descalificación?
La descalificación supone la extinción del Régimen Legal de Protección de las viviendas protegidas, de forma que éstas pasan a ser, a todos los efectos, viviendas libres. Se puede producir por los siguientes motivos:
* Voluntariamente, por solicitud del propietario de la vivienda a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, transcurrido un período mínimo legalmente establecido, excepto si se trata de Viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública calificadas definitivamente al amparo del Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre.
* Como consecuencia de sanción impuesta.
Requisitos:
Para poder solicitar la descalificación de una vivienda protegida transcurrido el período mínimo previsto desde la concesión de la calificación definitiva es necesario cumplir los siguientes requisitos:
* No pueden solicitar la descalificación voluntaria los titulares de:
Viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública
* No haber obtenido ayudas financieras al amparo del:
- Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 aprobado en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre.
- Plan Estatal de Vivienda 2005-2008 aprobado en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio.
* Si ha obtenido un préstamo cualificado al amparo de planes anteriores de vivienda, es necesario que lo haya amortizado o novado en uno libre.
* Que la vivienda no esté ocupada por un inquilino en régimen de arrendamiento.
*El solicitante de la descalificación voluntaria deberá devolver las ayudas económicas directas y las bonificaciones tributarias con sus intereses legales, en caso de haberlas recibido.
* Si la vivienda hubiera disfrutado de un derecho de superficie o suelo gratuito, el interesado deberá reembolsar un importe equivalente a la mitad del Precio Máximo Legal de Venta de dicha vivienda en el momento de la descalificado.
Tramitación
Para iniciar la tramitación de la descalificación de vivienda protegida, es imprescindible acompañar el formulario con la documentación necesaria junto con el Ejemplar para la Administración del modelo 030 de la Tasa 7803, una vez que ésta haya sido abonada.
Para la descalificación voluntaria es necesario cumplimentar el impreso de solicitud y presentarlo junto con la documentación requerida en:
* Cualquier Oficina de Registro de la Comunidad de Madrid, de la Administración General del Estado o Ayuntamiento que haya firmado convenio a tal efecto.
* Las oficinas de correos.
* Las representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el Extranjero.
Si cumple los requisitos, la Comunidad de Madrid podrá conceder la descalificación de forma anticipada siempre que no cause perjuicios para terceros o para el interés social.
La Comunidad de Madrid le notificará si se admite a trámite para que proceda a devolver las ayudas y bonificaciones que hubiese percibido, más los intereses legales correspondientes, lo que deberá justificar posteriormente ante la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación
Autorización de Venta de Vivienda Protegida
Para poder transmitir una vivienda protegida en segundas o posteriores transmisiones, mientras esté vigente su Régimen Legal de Protección, habrá que solicitar una Autorización de Venta a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación.
Las Viviendas Protegidas están sometidas a un Régimen Legal de Protección durante un determinado número de años que variará en función de la tipología de vivienda que se trate. Durante este período, los propietarios no pueden vender la Vivienda a un Precio Libre sin embargo, sí tienen la posibilidad de venderla a un Precio Máximo Legal de Venta establecido para cada uno de los municipios de la Comunidad de Madrid, mediante Orden de la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenación del Territorio.
Por otra parte, la Comunidad de Madrid tiene la facultad de ejercer el Derecho de Tanteo y Retracto en las segundas o posteriores transmisiones onerosas de vivienda protegida cuando se halle ubicada en alguno de los municipios recogidos en la Orden 2907/2005, de 23 de septiembre.
1. Casos en los que se debe solicitar la Autorización de Venta
2. Casos en los que no es necesario solicitar la Autorización de Venta
3. Tramitación
4. Descarga de solicitudes y Registro Telemático
Casos en los que se debe solicitar la Autorización de Venta
Es necesario solicitar la Autorización de Venta, cuando se quiera transmitir una vivienda protegida en segundas o posteriores transmisiones, en cualquiera de los siguientes casos:
* Cuando la vivienda protegida que se pretenda vender esté ubicada en alguno de los municipios delimitados por la Orden 2907/2005.
* Cuando la vivienda que se vaya a vender no esté ubicada en alguno de dichos municipios, solamente se deberá solicitar Autorización de Venta cuando se hayan obtenido ayudas para la adquisición de dicha vivienda y se pretenda transmitir la misma dentro del plazo de limitación por el hecho de haber obtenido dichas ayudas.
* Cuando la vivienda sea una Vivienda de Protección Oficial de Promoción Pública, mientras dure el Régimen Legal de Protección de la misma.
Casos en los que no es necesario solicitar la Autorización de Venta
No es necesario solicitar la Autorización de Venta en los siguientes casos:
* Si hay disolución de la sociedad de gananciales matrimonial, siempre y cuando la vivienda sea adjudicada a uno de los cónyuges o comuneros.
* Si hay extinción de condominio (existe “condominio” cuando dos o más personas comparten el dominio de una misma vivienda), siempre y cuando la vivienda sea adjudicada a uno de los cónyuges o comuneros.
Tramitación
El primer paso para poder tramitar la Autorización de Venta es solicitar el impreso, éste se puede obtener y presentar en los siguientes puntos:
* Registros de la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenación del Territorio en Madrid, sitos en la calle Maudes, nº 17, en la Avenida de Asturias, nº 28, calle Braganza, s/n y calle Princesa, nº3.
*Cualquier Oficina de Registro de la Comunidad de Madrid, de la Administración General del Estado o Ayuntamiento que hayan firmado convenio para tal fin.
*Oficinas de Correos.
* Representaciones diplomáticas u oficinas insulares de España en el extranjero.
El plazo de resolución es de 6 meses desde la fecha de en que la Solicitud de Autorización de Venta haya sido registrada por el órgano competente para su tramitación. Si transcurre el plazo y no se obtiene notificación se entenderá que la Solicitud de Autorización de Venta esta desestimada.
Para solicitar la Autorización de Venta se debe abonar la tasa 7803 “Autorizaciones de uso y venta, cambios de titularidad, subrogaciones y descalificaciones de viviendas protegidas”, cuyo importe es 49,32€.
Para tramitar el pago de esta tasa se debe cumplimentar el correspondiente impreso Modelo 030 con el importe para cada vivienda, presentarlo para su abono en las entidades financieras colaboradoras de la Comunidad de Madrid y adjuntarlo con el impreso de solicitud correspondiente.
Si se presenta el impreso de solicitud de Autorización de Venta con el fin de solicitar la renuncia al Derecho de Tanteo y Retracto de la Comunidad de Madrid, el plazo de resolución es de tres meses, y una vez realizada la venta, el comprador ha de notificar que se ha realizado la transmisión y compra de la vivienda ante la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación.
Derecho de Tanteo y Retracto
La Comunidad de Madrid tiene la facultad de ejercer el Derecho de Tanteo y Retracto cuando se quiera transmitir una Vivienda Protegida en segundas o posteriores transmisiones.
1. ¿En qué consiste el derecho de Tanteo y Retracto?>
2. Plazos para el derecho de Tanteo>
3. Plazos para el derecho de Retracto>
¿En qué consiste el derecho de Tanteo y Retracto?
El régimen legal de protección de las viviendas protegidas tiene una vigencia determinada en función de la tipología de vivienda que se trate ya sean Viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública, Vivienda de Protección Oficial de Promoción Privada o Viviendas con Protección Pública.
La Comunidad de Madrid puede ejercer el Derecho de Tanteo y Retracto cuando se pretenda transmitir en las segundas o posteriores transmisiones onerosas de vivienda protegida ubicada en alguno de los municipios recogidos en la Orden 2907/2005, de 23 de septiembre. Mediante el ejercicio del Derecho de Tanteo y Retracto, se pretende evitar el fraude en el mercado de vivienda protegida de segunda mano.
Las tipologías de vivienda protegida sobre las cuales la Comunidad de Madrid puede ejercer el derecho de tanteo y retracto son las siguientes:
*Viviendas de Protección Oficial de promoción privada calificadas al amparo del Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre.
* Viviendas de Protección Oficial de promoción pública.
* Viviendas con Protección Pública.
Estos derechos, por tanto, no se ejercen cuando se trate de la primera transmisión de la vivienda, es decir, cuando sea la venta o la adjudicación en propiedad por el promotor al adquirente o adjudicatario.
Asimismo, es importante tener en cuenta que, los derechos de tanteo y retracto afectan a la vivienda y demás anejos vinculados registralmente a la misma (plazas de garaje y/o trasteros). Respecto de un anejo no vinculado (por ejemplo, una plaza de garaje no vinculada) no existen tales derechos. A su vez, tampoco están afectos a los derechos de tanteo y retracto los locales comerciales ubicados en edificios destinados a vivienda protegida, mientras mantengan dicha calificación de local comercial.
Plazos para el derecho de Tanteo
Derecho de Tanteo: Derecho que puede ejercer la Administración sobre viviendas protegidas ubicadas en alguno de los mucipios señalados en el apartado anterior, en virtud del cual tiene preferencia en adquirir la vivienda cuando se pretenda transmitir en segundas o posteriores transmisiones onerosas.
El propietario, con carácter previo a la transmisión, ha de solicitar la renuncia del Derecho de Tanteo y Retracto a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, mediante la presentación del impreso de Autorización de Venta.
El plazo de la Administración para ejercer el derecho de tanteo es de 3 meses desde la fecha en que la Solicitud haya tenido entrada en el Registro del órgano competente para su tramitación.
Pasado este plazo sin recibir la notificación con la Resolución dictada, se entenderá caducado el ejercicio del Derecho de Tanteo.
Si la Administración ejerce el Derecho de Tanteo, tendrá un plazo máximo de 3 meses, a contar desde la fecha de notificación al interesado de la Resolución por la que se acuerda ejercer este Derecho, para pagar la vivienda. Si en ese plazo no pagase el precio, los efectos del ejercicio del Derecho de tanteo caducarán, recuperando el propietario la disposición de la vivienda.
Plazos para el derecho de Retracto
Derecho de Retracto: Derecho que puede ejercer la Administración sobre viviendas protegidas ubicadas en alguno de los municipios recogidos en la Orden 2907/2005, de 23 de septiembre, en virtud del cual tiene preferencia en adquirir la vivienda cuando se haya transmitido en segundas o posteriores transmisiones onerosas. La Administración puede ejercer el Derecho de Retracto siempre que se dé alguna de las siguientes circunstancias:
*Que no se hubiese efectuado la Solicitud de Autorización de Venta, a efectos del Derecho de Tanteo.
*Que, efectuada la Solicitud de Autorización de Venta, se omitiera en ella alguno de los requisitos exigidos por la legislación aplicable.
*Que el precio efectivo de la transmisión de la Vivienda sea inferior al presentado en la Solicitud de Autorización de Venta.
Una vez realizada la venta, el comprador deberá notificar que se ha efectuado la transmisión de la vivienda ante la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación.
El plazo es de 3 meses desde que la Administración tenga conocimiento fehaciente de la realización de la transmisión de la vivienda.